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                上海市人民政府辦公廳關於印發《上海市加快推進具有全球影響力科技創新中心建設的規劃土地政策實施辦法》的通知
                2018-09-27

                滬府辦〔2017〕69號

                上海市人民政府辦公廳關於印發《上海市加快推進具有全球影響力科技創新中心建設的規劃土地政策實施辦法》的通知

                各區人民政府,市政府有關委、辦、局:

                經市政府同意,現將《上海市加快推進具有全球影響力科技創新中心建設的規劃土地政策實施辦法》印發給你們,請認真按照執行。

                  上海市人民政府辦公廳

                  2017年11月28日

                上海市加快推進具有全球影響力科技創新中心建設的規劃土地政策實施辦法

                第一條 目的依據

                為加快推進建設具有全球影響力的上海科技創新中心,優化科研創新空間格局,保障國家科學中心和重大科技基礎設施建設,支持產業園區轉型建設科研創新功能承載區,提升科技研發和實體產業能級,服務自主創新創業,促進科研創新功能和城市功能融合發展,推動建設全球創新城市,根據國土資源部制定的《節約集約利用土地規定》,市委、市政府《關於加快建設具有全球影響力的科技創新中心的意見》和市政府印發的《關於進一步提高本市土地節約集約利用水平的若幹意見》《上海市城市更新實施辦法》等,制訂本實施辦法。

                第二條 適用範圍

                本實施辦法適用於符合上海市城鄉規劃和土地利用規劃的工業、研發用地。

                本實施辦法所指園區平臺,為承擔市、區級各類園區建設、運營管理的平臺型公司。

                第三條 工作原則

                (一)完善城市功能,營造有利於科技研發和創新創業的空間布局和政策環境,促進科技研發體系建設和創新經濟發展。

                (二)支持園區平臺發展運營,提高園區平臺服務科技研發和創新創業的能力,促進產業園區轉型建設科研創新功能承載區。

                (三)提升科技研發和實體產業能級,重點扶持研發中心等研發機構和“四新”經濟、戰略性新興產業、現代服務業等企業發展。

                (四)鼓勵土地節約集約復合利用,促進科技研發和產業、社區融合發展,推動產業結構調整升級。

                (五)簡化審批提高行政效率,改進審批管理服務,形成土地全要素、全生命周期管理機制。

                第四條 簡化規劃實施及調整機制

                (一)合理制定工業、研發用地容積率、建築高度等控制指標。一般情況下,工業用地容積率不大於2.0,高度不超過30米;研發用地容積率不超過3.0,高度不超過50米。對於有特殊產業功能和工藝需求的項目,經市產業、科技等部門認定,容積率和高度指標可予突破,參照相同區位商辦項目核定。

                (二)加強區規劃管理部門與園區管理機構的工作協調,進一步提高行政審批效能。區規劃管理部門根據園區整體轉型發展需求,結合規劃執行情況,及時對園區控制性詳細規劃進行完善。在園區交通、環境以及配套設施等容量範圍內,鼓勵提高園區土地利用率。

                工業、研發用地的拆分合並和綠地率、建築密度、建築退界線,以及未出讓的工業、研發用地容積率、建築高度等控制指標,由區規劃管理部門按照建設項目管理程序,通過專家、專業部門論證制度和建設工程設計方案公示,在核定地塊規劃條件中確定。

                已出讓的工業、研發用地容積率、建築高度調整,在符合產業發展導向、地區規劃控制、環境保護要求、不影響相鄰地塊合法權益的基礎上,按照控制性詳細規劃修改程序審批。在工作過程中,進一步優化流程,提高效率。

                第五條 支持創新服務平臺提升服務能力

                支持園區平臺建設並持有標準廠房、通用類研發等物業,用於研發中心、研發公共服務平臺、開放式創新平臺、眾創空間等新型服務平臺,孵化扶持科技研發機構和企業創新創業發展。

                (一)新增標準廠房類工業用地、通用類研發用地出讓給園區平臺的,可按照產業項目類工業和研發用地供地方式供應;標準廠房類工業用地出讓價格不得低於相同地段工業用地基準地價的70%,通用類研發用地出讓價格不得低於相同地段產業項目類研發用地基準地價的70%。

                (二)鼓勵園區平臺采用先租後售方式提供產業用房。園區平臺建設的標準廠房、通用類研發物業,持有比例不得少於物業總量的50%;可轉讓部分,直接轉讓的比例不得超過物業總量的30%,鼓勵采用先租後售方式,在承租企業或機構的稅收、就業、研發投入等指標達到產業、科技部門或園區管理機構設定條件後,再轉讓物業。上述產業用房,應在明確土地利用績效和退出機制等全生命周期管理要求的基礎上,提供給研發機構和“四新”經濟、戰略性新興產業、現代服務業等企業;企業和研發機構按照規定退出時,應由園區平臺通過房地產轉讓方式,按照約定的價格標準優先回購,也可經園區平臺同意轉讓給符合條件的企業或研發機構。上述內容納入土地出讓合同,實施土地全生命周期管理。

                (三)支持園區平臺收購企業節余工業用地,用於建設標準廠房、通用類研發物業,收購企業節余土地納入土地交易市場實施。土地收購價格可以在原出讓價格基礎上,增加適當的財務成本和管理費用,原則上不得高於上一年度區域內的產業項目類工業用地平均價格。

                第六條 完善園區配套設施

                按照建設宜居宜業的科技產業商務社區的目標,控制性詳細規劃根據實際需求的變化,合理確定配套服務設施的比例結構,適當增加公共租賃公寓、教育文化場所、商業商務設施以及公共開放空間等配套服務功能。

                增加產業園區、科研創新聚集區和周邊地區的租賃住房供應,籌措供應市場化租賃住房用地,支持園區平臺在產業園區內集中建設單位租賃房,滿足科技研發和創新創業人才的居住需求,促進職住平衡。

                第七條 鼓勵土地節約集約混合利用

                (一)適應產業結構調整、科技研發和產業融合發展的需求,在自貿試驗區開展的混合用地試點基礎上,探索規劃編制的彈性控制與土地混合利用的引導,明確合理比例,由市場調節用途結構,充分發揮市場配置資源的決定性作用。

                (二)針對產業轉型發展、科研創新特點,鼓勵產業項目類工業和研發用地,以及園區平臺取得的標準廠房和通用類研發用地,根據規劃合理布局、統籌配建科研創新服務設施,允許配建科研創新服務設施建築面積占項目總建築面積的比例一般不超過15%。

                第八條 促進園區整體轉型更新

                區政府應統籌區域發展規劃、科技研發功能布局、產業轉型升級和土地利用現狀等情況,調動社會主體的積極性,劃定整體轉型區域,組織編制或調整控制性詳細規劃。

                (一)已批準控制性詳細規劃符合轉型發展方向的,可直接編制年度計劃,明確存量工業用地轉型項目和實施方案。

                (二)按照區域整體轉型開發的,根據“區域統籌規劃和公共配套優先”的原則,在落實開發主體的社會公益責任的前提下,可制定整體轉型的分期開發方案。

                第九條 支持科研創新和實體產業發展

                (一)支持各類科研機構和實體產業企業通過土地市場取得研發和工業用地,其中,產業項目類研發和工業用地可通過“帶產業項目”掛牌方式出讓;支持各類企業和單位盤活利用自有存量工業、研發用地,根據規劃建設研發中心等科研功能平臺,轉型發展“四新”經濟、戰略性新興產業、現代服務業等。

                (二)工業用地出讓價格不得低於相同地段工業用地基準地價;產業項目類研發用地出讓價格不得低於相同地段辦公用地基準地價的20—50%(按照不同地段確定比例);通用類研發用地出讓價格不得低於相同地段辦公用地基準地價的70%。

                (三)存量工業、研發用地按照規劃提高建築容積率的,土地使用權人按照規定補繳土地出讓價款,區政府可根據項目的產業類型、科研能級和土地利用績效等情況,按照一定比例收取土地出讓價款,降低科研創新和產業轉型升級成本。具體比例,由區政府集體決策確定。

                (四)存量工業、研發用地按照規劃提高建築容積率補繳土地出讓價款,經區政府集體決策後,可按照分期方式繳納地價款,或在項目竣工後不動產登記前繳納,最長時間不得超過兩年。

                (五)鼓勵存量工業、研發用地開發利用地下空間,按照《上海市地下建設用地使用權出讓規定》,需補繳土地價款的,可參照本條第三、四款規定執行。

                第十條 提高土地利用效益

                (一)土地使用權人應嚴格按照土地出讓合同約定的開工、竣工時間進行建設,申請調整開竣工時間的,須經出讓人同意並明確延期原因,開工或竣工時間調整每次可延長3個月,開工或竣工時間延長時間不得超過12個月。

                (二)以彈性年期出讓的產業項目類工業用地,在出讓合同中應明確土地使用權到期續期條件,可明確采用協議出讓、續期價格等土地使用權的續期方式。經區政府集體決策,可按照原出讓價款,或者結合原出讓價款和續期時工業用地基準地價等,綜合評估確定續期價格。

                第十一條 加強土地利用監管

                (一)加強土地使用權轉讓管理。對存在違法用地和違章搭建、閑置土地、擅自改變土地用途和建設規劃條件的,以及土地出讓合同中對土地使用權轉讓有約定的,不得以改變土地使用權人的出資比例、股權結構等方式,變更土地使用權。

                (二)加強閑置和低效產業用地處置。強化區政府閑置和低效產業用地處置的主體責任,建立完善閑置土地處置的長效工作機制,嚴格土地供後監管,按照合同約定,落實土地利用績效評價和土地使用權退出機制,切實預防土地閑置;按照國土資源部《閑置土地處置辦法》,及時開展閑置土地調查認定,合理界定閑置原因,分類進行處置。通過暫停逾期未開工項目較多的街鎮和園區新增用地出讓、公開掛牌督辦、定期通報等方式,促進閑置土地處置。對低效的產業用地,可結合土地出讓合同約定,綜合運用財政稅收、環境保護、安全監管、信用懲戒等措施,推進低效產業用地盤活利用。

                (三)加強對園區平臺的運營監管。區政府要進一步加強對園區平臺引入產業和科研項目、產業用房租售情況的監管。園區平臺引入產業和科研項目不符合發展導向,產業用房租售對象、租售方式、臨時使用不符合產業和科研等規定要求的,不再享受可轉讓50%物業的支持政策。

                (四)加強信息共享和共同監管。探索建立全市統一的土地全生命周期管理信息平臺,將各類用地的建設、功能、運營、環境等指標以及土地使用條件、利用績效等履約情況納入信息平臺,積極推動工商、財稅、產業和園區管理等部門在統一平臺上共享信息資源,按照“誰提出、誰監管”的原則,實施共同監管,提高土地利用綜合效益。

                第十二條 實施日期

                本實施辦法自印發之日起施行,有效期至2020年11月30日。